分期开发小区可先成立业委会、鼓励这些业主参选……

　　福州业委会新规来了

福州众多新小区酝酿成立业委会。

　　成立业主委员会，是完善住宅小区治理体系，提升基层治理能力的重要举措，对于维护业主合法权益、促进小区和谐稳定具有重要意义。

　　去年以来，福州大力推进住宅小区成立业主委员会。据最新数据，全市业委会组建率已由2024年底的11%大幅提升至92.6%。其中，鼓楼区1407个住宅小区中已有1241个组建了业委会；仓山区651个住宅小区中，符合成立条件的622个住宅小区已有576个组建了业委会。

　　为推动小区业委会得到更规范发展，日前，福州市住房和城乡建设局印发了《业主大会和业主委员会指导规范》（以下简称《规范》），从筹备、选举、收益管理、换届交接、监管等方面进一步规范业主大会制度，明确业委会职责。《规范》自2026年8月4日起施行，有效期5年。

鼓楼区洪山镇一小区的业委会选举现场。资料图

　　分期开发的小区

　　可先成立业委会

　　《规范》进一步明确了业主大会的成立门槛。物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，业主即可申请成立筹备组，由乡镇人民政府、街道办事处接到书面申请后会同当地居（村）民委员会牵头推进。符合成立业主大会条件的，所在居（村）民委员会应当支持和引导业主成立业主大会，选举产生业委会。

　　针对分期开发的小区，《规范》明确可灵活处置。分期开发的物业服务区域符合法定条件的，可以先成立业主大会，选举产生业委会，业委会成员人数按照分期建设的建筑面积比例确定。新一期物业交付使用后，按照建筑面积比例增补业委会委员，增补委员的任期与其他委员同时届满。需要提醒的是，分期开发的物业服务区域先行成立业主大会的，只能就已入住区域的公共管理事项作出表决，不得侵害后期建设部分业主的合法权益。

鼓楼区众多小区推动业委会成立。资料图

　　严把业委会人选关

　　推行电子投票+纸质投票

　　业委会队伍直接关系小区治理质效。《规范》从严划定参选准入标准，明确存在违建未整改、损坏房屋结构、与物业存在利害关系等情形的业主不得参选。鼓励具有中国共产党党员，人大代表，政协委员，社区工作人员，国家机关、企事业单位退休干部等身份的业主及文化程度较高、居住时间较长的业主，通过法定程序成为业委会委员、业主监事会监事候选人和筹备组成员。

　　在投票表决环节，《规范》明确推行“电子投票+纸质投票”双轨并行模式。业主大会可依托主管部门官方电子投票平台开展线上表决，全程提前公示告知，同时保留纸质投票渠道。采用电子投票的，同一业主同一事项仅可投票一次。委托他人投票的，每名代理人受托投票不得超过3人。业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对未达法定比例的表决事项，要求必须重新走完全套程序。

　　明确业委会履职边界

　　公共收益禁存个人账户

　　为杜绝业委会履职越位、缺位、错位，《规范》全面细化履职准则、厘清权责边界。业委会自选举产生之日起三十日内，须将业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业委会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）物业管理主管部门备案。

　　业委会不得超越职权擅自决定应当由业主大会作出的决定，不得以倾向性的意见引导业主发表意见或者投票。在公开履职方面，业委会应在每年第一季度将上一年度履职情况向业主大会报告，并在小区内公告，同时抄送居（村）民委员会。小区内发布的信息，须经超过半数委员签字同意，加盖业委会印章方可对外公布。

　　《规范》严明廉洁履职底线，明确业委会委员不得接受物业服务企业提供的费用减免，不得索取或收受物业服务企业或其他有利害关系个人或企业的利益或报酬。业委会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励提供志愿服务；有条件的经业主大会决定，委员可领取工作补贴。

　　在公共收益管理方面，《规范》明确，物业服务企业应当自业主大会选举产生业委会之日起30日内向业委会移交公共收益及其经营收支账目。业委会成立后，小区公共收益账户应当以小区业委会名义设立，不得将公共收益存入任何个人账户。业委会经营物业共用部位的收支情况应当每季度在小区显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处。对于侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，依法移交公安部门处理。

　　规范业委会换届交接

　　可设临时物管会代行职责

　　《规范》还明确了业主委员会换届、交接、解散等情形下的操作规范。

　　业委会换届前应当进行资产清查，清查结果应当在物业服务区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。新一届业委会成立后十日内，原业委会应当将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业委会，并做好交接工作。

　　业委会任期届满，未选举产生新一届业委会，或委员空缺未能增补造成业委会解散的，在乡镇人民政府、街道办事处的指导、监督下，做好业主共同财产清算工作；未成立临时物业管理委员会的，可以将档案资料、印章先行移交给乡镇人民政府、街道办事处确定的单位代管。

　　业主大会已成立但未选举产生业委会，或者业委会任期届满未如期换届改选的，可以由乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业委会的职责。业主大会选举产生业委会或者改选新的业委会后，临时物业管理委员会解散。（记者 江海 文/摄）