海峡导报·新福建客户端2月28日讯（记者 陈捷 曾艺轩 通讯员 思法/文 杨希/漫画） 老有所养老有所依，一直是大家追求的幸福愿景。然而，厦门居民王阿婆却在再婚伴侣陈老汉离世后，险些面临无家可归的困境。

    近日，厦门思明法院开庭审理了这样一起与居住权有关的官司，该案是民法典实施以来福建省首例遗嘱设立居住权纠纷案件。

    据悉，王阿婆与陈老汉是再婚伴侣，陈老汉去世后，陈老汉的儿子将王阿婆赶出家门。王阿婆无家可归，只好告上法庭，拿出陈老汉的遗嘱与继子打起了官司，希望能够兑现老伴的遗嘱，让她拥有房屋的居住权，安度余生。

    老人遗嘱设居住权，未登记是否有效？老人将房屋过户给儿子，遗嘱中设立的居住权能否继续执行？法庭之上，针对这些争议焦点，双方展开了争辩。

疑点

房子是要给老伴住

还是卖给了儿子？

    王阿婆是陈老汉的第三任妻子，2012年两人登记结婚。双方居住的房子是陈老汉2004年购买的，登记在陈老汉名下。2015年，陈老汉立下遗嘱并办理公证，决定由第一任妻子所生的儿子大陈来继承该房屋，同时王阿婆享有其中一间卧室的居住权，可以住到阿婆去世。2017年，陈老汉却把房子提前过户给儿子大陈。

    过户后，老两口还是照常居住，直到2021年1月陈老汉去世。然而老人一去世，大陈就以所有权人的身份上门来更换门锁，要求王阿婆限期搬离。

    王阿婆了解到民法典设立了居住权登记制度，于是拿出陈老汉的遗嘱公证书起诉至法院，要求确认并保障其房屋居住权，同时要求办理居住权登记。

    对此，儿子大陈答辩称，房子购买于父亲与第二任妻子的婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，父亲擅自设立居住权的遗嘱是无效的；而且父亲与第二任妻子在2017年就共同以82万元的价格将房屋卖给了自己，说明父亲已经改变了主意，原来安排居住权的遗嘱不用再履行了；自己现在已经是房屋的所有权人，王阿婆的居住权没有登记就没有设立，不同意继续为王阿婆登记设立居住权。

    陈老汉的第二任妻子表示，两人婚姻仅维系了一年多，离婚时，陈老汉补偿给她20万元，双方没有财产争议，她和房子没有瓜葛。

    此外，法院还了解到，关于父子间房产买卖的情况，双方虽签订了《买卖合同》，但交易价格仅为10万元。除了过户几个月后，大陈向陈老汉转账了一笔备注为“寄存款”的22万元之外，大陈声称其他购房款都是现金交付没有凭证。

    随着法院调查的展开，更多的事实挖掘出来。原来，陈老汉生前曾经亲自多次到辖区派出所反映大陈诓骗其过户房产，企图变卖房产后将继母清退出去，请求民警帮忙追讨过户的房产，还希望能够妥善解决王阿婆的居住问题。

焦点1 

遗嘱能否成老伴居住权依据？

    法院审理认为，陈老汉订立遗嘱时虽然还没有居住权制度，但遗嘱自其2021年1月去世时开始发生效力，此时民法典已经开始实施，并增设了居住权制度，可以适用民法典关于居住权的相关规定。

    案件争议焦点聚焦在三个方面：陈老汉的遗嘱是否可以成为王阿婆享有居住权的依据；陈老汉与儿子大陈的房屋买卖关系是否真实有效；房产已经过户给大陈是否影响王阿婆的居住权。

    针对第一个焦点，法院认为，从陈老汉与前妻的离婚协议以及前妻的陈述来看，离婚后，房子已完全归陈老汉个人所有，他有权利根据自己的意愿来处置房产。陈老汉订立遗嘱为王阿婆设立居住权，意思清晰明确并办理了公证，符合遗嘱设立居住权的法定要件，并不需要在登记之后才发生法律效力。

焦点2 

父子之间的房屋买卖是否有效？

    法院认为，陈老汉与儿子之间的房屋《买卖合同》约定价款10万元显然低于市场价格，与大陈口述约定价格82万元也不吻合，而且无论是10万元还是82万元，大陈都没有实际支付购房款的确凿证据，再加上之后陈老汉向派出所反映的情况，可以佐证双方并非真实的房屋买卖关系。

焦点3 

房产已经过户是否影响居住权？

    陈老汉将房产提前过户给儿子，从客观结果上看与遗嘱安排并不矛盾，过户之后陈老汉也没有撤销遗嘱，并且主动向民警要求协调解决王阿婆居住问题，所以不能因提前过户就认为其改变了安置王阿婆居住的意思表示。大陈在获得房产所有权的同时，应当尊重陈老汉的意愿，尊重王阿婆享有的居住权益。

    不仅如此，法官还“以人为本”想深一层，担心陈老汉仅指定一间卧室供王阿婆居住的笼统遗嘱被机械执行，会让王阿婆进不了门、出不了屋，从正常生活需求和相邻为善的角度，确认王阿婆对房屋的居住权还应包含该房屋的共用区域，以便其真正能够在房屋中安心居住。

    据此，思明法院作出一审判决，确认了王阿婆的居住权及其具体范围，明确居住期限至其去世之日止，要求大陈配合王阿婆到不动产登记中心办理居住权登记手续。

    一审判决后，大陈不服，提起上诉。最终，厦门中院作出二审判决，维持一审原判。

法官提醒

设立居住权，可订合同也可立遗嘱

    法官说，现实生活中为亲友安排居住权的实践其实由来已久，但在民法典实施之前，这种安排只看作是附属于所有权之下的一种使用权，没有办法登记公示。而民法典实施之后，就将居住权明确为一种法定的用益物权，以满足多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要，使房屋能够“物尽其用”，最大的区别在于可以到不动产登记机关登记向世人公示，具有了很强的保障效力。

    所以，如果具备登记条件，要及时登记正式设立居住权，这样可以避免产生不必要的争议。同时需要明确的是，民法典虽然规定居住权主要依据合同取得，并且在登记之时才算正式设立；但是还规定了可以通过遗嘱方式设立居住权，并且根据规定，因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承房产不影响设立在先的居住权继续存在。

律师说法

居住权如何保障？

    福建典格律师事务所林毅彬律师：《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。《民法典》在物权、抵押权之外另外增设的居住权，是指房屋的所有权人通过合同或遗嘱方式为其他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租。只有在居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权才消灭。居住权的立法本意是为了解决特定人群的生活居住的需求，比如一些老人需要“以房养老”，在签订“以房养老”协议的同时设立居住权，保障自己有房可住。比如父母将自己房产赠与子女，希望子女赡养自己，保证老有所养，老有所居。