房子，

对于许多家庭来说，

意味着住有所居，

意味着家庭、生活，

是人们一直渴求的安定。

然而，

三明一男子

却利用他人买房的急切心理实施诈骗行为，

最终把自己送进了牢房。

负债累累 卖房还债

在三明做生意的饶某外债甚多，为了解决债务问题，打起了房子的主意。

2016年12月21日，饶某以75万余元的价款购得梅列区某房产一套，购房款中有60万元是按揭贷款，若是直接将房子卖出，扣除银行按揭贷款部分，依旧不足以清偿外债。饶某就想着把卖房子的钱用于炒比特币，希望大赚一笔钱偿还债务。

2018年7月3日，饶某的房产被明溪县法院查封。为钱急红眼的饶某全然不顾他人利益，隐瞒事实，通过房产中介寻找买家。在明知房产已被法院查封的情况下，仍于2018年7月27日与叶某翔签订房屋买卖合同，以102万元的价款将该房产转卖，叶某翔也预先支付了21.98万元的购房款。

隐瞒事实 一房二卖

21.98万元到账后，饶某并未将钱款用于履行生效法律文书确定的义务，以促使房产解封过户给叶某翔，而是将钱款用于偿还个人债务和炒比特币等开支。

但炒比特币并没有想象中那么容易，没过多久，钱款用完的饶某再次打起了房子的主意。

2018年12月18日，饶某隐瞒了其已与叶某翔签订房屋买卖合同及该房产已进入法院执行拍卖程序的事实，通过另一家中介再次与叶某琴签订房屋买卖合同，并以94万元的价款将该房产再次转让。次日，饶某收取叶某琴支付的10万元购房定金，同时叶某琴按饶某的要求为其还清2018年12月至2019年2月的房产按揭贷款11700元。

这一次，饶某收到购房款后仍旧未将款项用于解封房产，而是再次投入到炒比特币中，结果仍是失败，所有的购房款再次亏损。

合同诈骗 获刑三年

2019年1月6日，饶某名下的房产被明溪县法院成功拍卖。此后，饶某在未退还叶某翔、叶某琴购房款的情况下，仍联系其他多家房产中介以转让该房产为由，欲再骗取他人钱款。而后，事情败露，饶某被公安机关抓获。

经梅列区法院审理认为，饶某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人财物33.15万元，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。最终，被告人饶某被判处有期徒刑3年，并处罚金2万元，其已退出的违法所得60万元发还被害人，责令其继续退赔违法所得27.15万元，发还被害人。

对话法官

问：“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？

答：“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了两个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。

在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

问：日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人应如何处理？

答：“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

步骤一：沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。

步骤二：申请财产保全。

步骤三：提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官提醒

“一房二卖”给守规矩的履约方带来的困扰可能并不止于经济损失，如因为学区房无法正常过户，影响孩子入学，这样的损失对于买房人可能是相当巨大的。但如果双方在合同中没有明确进行约定，对买房人而言，如何证明自己的损失就会非常困难。

买房人一定要在交易过程中及时推进交易流程，尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记。当事人签订买卖房屋后，无法立即办理产权转移登记的，可以申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，保障买房人将来实现物权。